A sucessão de bens, incluindo imóveis, após o falecimento de uma pessoa, é regida por normas específicas do Direito Civil, e no contexto imobiliário, essa sucessão gera uma série de questões que envolvem herança e o inventário imobiliário. Abordaremos as principais questões relativas à herança.
O processo de inventário tem a finalidade de apurar os bens e as dívidas do falecido, promovendo a divisão dos bens entre os herdeiros. No caso de bens imóveis, surgem particularidades que devem ser observadas para garantir que a sucessão seja feita de forma regular e sem contratempos.
O Que É Herança Imobiliária?
A herança imobiliária refere-se à transmissão de bens imóveis após o falecimento de uma pessoa, seja por sucessão legítima ou testamentária. Quando uma pessoa morre, seus bens (inclusive imóveis) são transmitidos aos herdeiros, de acordo com o que está estabelecido em seu testamento ou conforme a legislação sobre sucessão.
No Brasil, a sucessão de bens é regida pelo Código Civil de 2002, que estabelece as regras para a divisão de bens entre os herdeiros, a posse e a administração dos bens durante o período de inventário, e o pagamento de dívidas do falecido. Os bens imóveis são avaliados e, caso não haja acordo entre os herdeiros, podem ser vendidos para que o valor seja dividido de acordo com a participação de cada um.
Tipos de Sucessão Imobiliária
Existem duas formas principais de sucessão de bens:
Sucessão Legítima
A sucessão legítima ocorre quando a pessoa falecida não deixou um testamento. Nesse caso, os bens são divididos entre os parentes de acordo com a ordem de vocação hereditária estabelecida pelo Código Civil. A divisão será feita da seguinte maneira:
Descendentes (filhos, netos, etc.)
Os filhos têm direito à herança, sendo o percentual dividido igualmente entre eles.
Ascendentes (pais, avós, etc.)
Se não houver descendentes, a herança será dividida entre os ascendentes.
Cônjuge
O cônjuge sobrevivente também tem direito à herança, mas o regime de bens do casamento (se era regime de comunhão de bens, separação de bens etc.) pode influenciar a divisão.
Colaterais (irmãos, tios, sobrinhos)
Se não houver descendentes nem ascendentes, os bens podem ser divididos entre os colaterais.
Sucessão Testamentária
Quando a pessoa falecida deixa um testamento, ela pode determinar como os bens serão distribuídos entre os herdeiros. No entanto, a legislação brasileira assegura que uma parte dos bens (a chamada legítima) será destinada aos herdeiros necessários, ou seja, aos filhos, pais ou cônjuge, independentemente da vontade do falecido expressa no testamento.
Legítima
A parte da herança que não pode ser livremente disposta pelo testador e deve ser reservada para os herdeiros necessários.
Quinhão disponível
A parte dos bens que pode ser disposta livremente no testamento.
O Processo de Inventário Imobiliário
O inventário é o processo legal que visa apurar todos os bens, direitos e dívidas de uma pessoa falecida, com a finalidade de dividir os bens entre os herdeiros. Quando o falecido possui bens imóveis, o processo de inventário torna-se mais complexo e envolve etapas adicionais, como a avaliação dos bens, a transferência de propriedade e o pagamento de impostos.
Etapas do Inventário Imobiliário
Abertura do Inventário
O inventário deve ser aberto nos primeiros 60 dias após o falecimento, sendo uma obrigação dos herdeiros. Ele pode ser realizado judicialmente ou de forma extrajudicial (em cartório), caso não haja disputas entre os herdeiros.
Nomeação do Inventariante
O juiz nomeia um inventariante, que será responsável pela administração dos bens durante o processo de inventário, incluindo os bens imóveis. O inventariante pode ser um dos herdeiros, desde que todos os herdeiros concordem.
Avaliação dos Bens Imóveis
Os bens imóveis devem ser avaliados por um profissional habilitado, normalmente um perito avaliador, para determinar seu valor de mercado. A avaliação é importante para que a divisão da herança seja feita de forma justa entre os herdeiros.
Pagamento das Dívidas
Se o falecido deixou dívidas, estas devem ser pagas antes da distribuição dos bens entre os herdeiros. Isso inclui impostos sobre a transmissão de bens, como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Partilha dos Bens
Após a quitação das dívidas e o levantamento dos bens, os bens serão divididos entre os herdeiros de acordo com o que está estabelecido na lei ou no testamento. Em caso de imóveis, isso pode envolver a venda do bem para que o valor seja dividido ou a entrega da propriedade aos herdeiros.
Formal de Partilha
Após a divisão dos bens, o juiz emitirá um formal de partilha, que é o documento legal que formaliza a transferência dos bens aos herdeiros, permitindo a transferência da matrícula do imóvel no registro de imóveis.
Inventário Extrajudicial
Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo com a partilha, o inventário pode ser realizado extrajudicialmente, ou seja, diretamente no cartório, sem a necessidade de intervenção do Judiciário. No caso de bens imóveis, essa via é mais ágil, mas ainda exige a avaliação dos bens e o cumprimento de formalidades legais.
Questões Comuns no Inventário Imobiliário
Durante o processo de inventário imobiliário, surgem algumas questões que podem causar dificuldades ou atrasos, principalmente em relação à documentação do imóvel, à partilha entre os herdeiros e à cobrança de impostos.
Imóvel com Documentação Irregular
Se o imóvel herdado possui documentação irregular (por exemplo, problemas na escritura, falta de registros ou pendências judiciais), o inventário poderá ser dificultado. Neste caso, é necessário regularizar a situação do imóvel antes de seguir com o processo.
Imóvel de Difícil Divisão
Quando o imóvel é indivisível (como um terreno ou uma casa), a divisão da herança entre os herdeiros pode ser complicada. Nesses casos, os herdeiros podem decidir vender o imóvel e dividir o valor obtido com a venda ou, se houver consenso, um dos herdeiros pode comprar a parte dos outros.
Impostos de Transmissão
Durante o processo de inventário, os herdeiros devem pagar o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é calculado sobre o valor dos bens transmitidos. A alíquota varia conforme o estado, e o pagamento desse imposto é uma das condições para a conclusão do inventário e a transferência dos bens.
Testamento e Possíveis Conflitos
Caso o falecido tenha deixado um testamento, surgem as questões sobre sua validade e cumprimento. Se algum herdeiro contestar o testamento, alegando vícios ou que ele não foi feito conforme a lei, o processo pode se alongar e gerar conflitos entre os herdeiros. Em casos de testamento, também é importante que os bens imóveis estejam descritos de forma clara e precisa.
Imóveis Localizados em Diferentes Estados ou Países
Se o falecido possuía imóveis em diferentes estados ou até em outros países, pode ser necessário realizar processos de inventário separados, de acordo com a jurisdição de cada local. Nesse caso, o acompanhamento de um advogado especializado é essencial.
Soluções para Problemas no Inventário Imobiliário
Para resolver as questões relacionadas ao inventário de bens imóveis, é fundamental contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário e sucessões. O advogado pode orientar os herdeiros sobre a regularização dos bens, a divisão da herança, o pagamento dos impostos e a disputa judicial ou extrajudicial, além de proteger os interesses de todos os envolvidos.
Se os herdeiros discordarem sobre a partilha dos bens, ou se houver questões jurídicas complicadas envolvendo o imóvel, o processo pode se tornar judicial, o que pode demandar mais tempo e custos.
Conclusão
A herança imobiliária e o inventário imobiliário são processos complexos que exigem cuidados especiais, especialmente quando há bens imóveis envolvidos. A regularização de documentos, o pagamento de impostos e a divisão justa dos bens exigem a atenção de todos os herdeiros e, muitas vezes, o auxílio de um advogado especializado.
Ao planejar a sucessão de bens, é importante que o proprietário de imóveis tome medidas preventivas, como manter a documentação regularizada e considerar a elaboração de um testamento. Isso pode facilitar a divisão dos bens e evitar conflitos entre os herdeiros no momento da sucessão.
ÁREAS DE ATUAÇÃO
Representação jurídica
Para uma ampla gama de áreas de atuação, nós lutamos para que você tenha o que merece.
Os resultados podem variar dependendo dos fatos e circunstâncias legais específicas.
Problemas do
Direitos Imobiliários
O Direito Imobiliário lida com problemas como disputas contratuais, locação irregular e problemas de registro de imóveis. Além disso, fraudes em compra e venda e inadimplência são frequentes.
Com o auxílio jurídico especializado, é possível solucionar questões como falta de pagamento, problemas de posse e usucapião, garantir a validade de contratos e assegurar a correta documentação de imóveis, proporcionando segurança e proteção jurídica.
- Compra e venda com contrato irregular
- Disputa de posse e usucapião
- Invasão e despejo de imóvel alugado
- Erro no registro ou escritura do imóvel
- Cobrança indevida de condomínio
- Problemas com financiamento imobiliário
- Vício oculto em imóvel recém-adquirido
- Irregularidade em loteamentos e incorporações
- Descumprimento de cláusulas contratuais
- Reintegração de posse por inadimplência
- Dívidas e penhoras sobre o imóvel
- Atraso na entrega de imóvel na planta
- Negativa de indenização por desapropriação
- Questões sobre herança e inventário imobiliário
- Alterações ilegais em áreas comuns de condomínios
Entre em contato conosco do seu jeito
Não importa onde você esteja, obter ajuda não deve ser difícil. A NUNES ADVOCACIA facilita a luta que você merece.